Le 31 décembre 2022 – suite à l’annonce faite par l’ADEME du report de la date initiale du 30 septembre 2022 – bailleurs et preneurs devront avoir déclaré sur la plateforme OPERAT l’année de référence de leurs immeubles tertiaires de plus de 1000m², auxquels s’appliqueront les objectifs réglementaires de réduction des consommations énergétiques du DEET (Dispositif Eco-Energie Tertiaire) à horizon 2030 (-40%), 2040 (-50%) et 2050 (-60%). Ce dispositif a pour objectif de limiter les consommations et de favoriser la sobriété énergétique des bâtiments tertiaires en France. Toutefois, les packages de rénovation énergétique des bâtiments tertiaires ne présentent pas les mêmes opportunités de réduction, et ne répondent pas aux mêmes logiques. Dès lors, quelles pistes sont à explorer afin d’entrer en conformité avec le Décret ?
Dispositif éco-énergie Tertiaire : quelle stratégie de rénovation des actifs tertiaires ?
Décret Tertiaire : rappel des échéances et des actifs soumis
Pour rappel, le Décret Tertiaire ou Dispositif Eco-Energie Tertiaire, est entré en vigueur le 1er octobre 2019 et précise les modalités d’application de l’article 175 de la loi ELAN. Sont éligibles les bâtiments, parties ou ensemble de bâtiments réunissant les conditions suivantes :
- Hébergeant exclusivement des activités tertiaires ;
- Surfaces de plus de 1000 m² ;
- Situés en France métropolitaine ou dans les départements d’Outre-Mer ;
- Livrés avant le 25 août 2021.
Les activités dites tertiaires désignent – de manière non exhaustive – les typologies publiques ou privées suivantes :
- Bureaux ;
- Commerces ;
- Hôtels ;
- Enseignement ;
- Administratifs ;
- Culturels…
Les bâtiments considérés “déjà performants” seront concernés par des objectifs fixés en valeurs absolues. Dans ce cas de figure, l’objectif sera non pas un pourcentage de réduction par rapport à l’année de référence, mais une valeur de consommation en kWh énergie finale/m²/an à ne pas dépasser. A compter de 2023 et avant le 30 septembre de chaque année, devront être transmises les données de consommations relatives à l’année précédente.
Dès lors, quelles démarches de rénovation choisir et à quel niveau d’exigence les pousser pour répondre à ces objectifs de réduction ambitieux ?
Les différentes stratégies de rénovation énergétique
De manière générale, on en observe 3 :
- Rénovation légère. Elle concerne les actions mises en œuvre pour une exploitation optimisée, des approches de suivi des consommations et de commissionnement, des remplacements ciblés d’équipements obsolètes (armoires électriques, GTB, pompes trop vieilles) : ce sont des travaux de « nettoyage ».
- Rénovation moyenne. Sans toucher au bâti, on peut envisager de remplacer des équipements techniques, modifier des éclairages, etc. Il s’agit d’une rénovation où l’on remplace ou modifie les lots techniques et les aménagements intérieurs.
- Rénovation lourde. On touche alors aux façades, mais pas à la structure.
La rénovation légère ne correspond pas à une démarche de rénovation écoénergétique. Pour respecter les objectifs de consommation du décret tertiaire, celle-ci conviendra uniquement dans le cas d’immeubles très récents et bien conçus au moyen d’un travail fin de « pilotage » des installations énergétiques et sur les usages du bâtiment. Dans le cas de bâtiments plus anciens et des passoires thermiques, les deux premières stratégies ne suffisent pas : c’est la rénovation lourde qui met en évidence le gisement d’économie d’énergies le plus important.
Quelles pistes de rénovation mettre en œuvre concrètement pour réduire les consommations énergétiques ?
| Dispositif Eco-Energie Tertiaire et qualité de vie au travail présentent un certain nombre de convergences : les projets de rénovation de bâtiments tertiaires entrent non seulement dans une logique réglementaire et éco-responsable, mais s’intègrent également dans une démarche favorable à la santé et au bien-être de ses occupants. |
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TERAO se montre force de proposition et apporteur de conseils pour déterminer les leviers les plus pertinents en termes d’amélioration énergétique. Nous évaluons également l’impact de nos préconisations sur la performance future de l’immeuble. A partir de nos retours d’expérience, voici quelques exemples par lesquels tendre vers la sobriété énergétique :
La toiture
Il existe une grande diversité de systèmes : toitures terrasses végétalisées ou non (si elles le sont, il y a des chances que l’isolation soit plus performante), passerelles techniques, toitures inclinées en zinc, etc. En cas de remplacement de la toiture, cela impacte la gestion locative compte tenu du bruit engendré par les travaux.
Les menuiseries extérieures
Les coûts sont là encore extrêmement variables selon le choix de la réfection ou du remplacement. Le remplacement n’est souvent possible que lors du changement de tous les locataires, et effectué par le gestionnaire de patrimoine.
Le niveau d’isolation des murs
Le niveau d’isolation en place est directement relié à la date de construction ainsi qu’aux historiques des réglementations thermiques (RT). On peut aussi effectuer des sondages. Une caméra thermique infrarouge ne permet pas de déterminer cette donnée avec précision, mais elle met en lumière les ponts thermiques.
Le changement d’énergie de chauffage ou de climatisation
Ce sujet est tout à fait d’actualité aussi bien en rénovation qu’en RE2020 : trajectoire carbone et énergétique vont de pair.
Multicapteurs
Ce dispositif intelligent de détection de présence est une préconisation récurrente : il commande l’éclairage et les terminaux CVC pour en optimiser les consommations en fonction de la présence.
GTB
Les immeubles équipés de GTB ont le potentiel d’ajuster leur fonctionnement au plus proche de l’usage réel. Les gains peuvent être facilement de l’ordre de 10%. De plus, c’est une stratégie qui va dans le sens du Décret BACS.
Températures intérieures
Les consignes de température constituent un gisement très important autant que problématique : il n’est pas rare que nous constations des températures de consigne de 22-23°C tout au long de l’année… La modification du comportement de l’utilisateur a un impact considérable sur ce poste d’économies énergétiques.
Le confort passif
Des bureaux non climatisés existent ! Y compris en période de canicule, grâce à l’inertie thermique des matériaux utilisés, la ventilation naturelle et l’utilisation de brasseurs d’air, par exemple.
Eclairage
Le relamping est souvent intégré dans les plans pluriannuels d’investissement, mais il faut poursuivre cette dynamique complètement à l’échelle de chaque bâtiment.
Et la régulation compte aussi ! Dans le cas des parkings par exemple, l’éclairage est peu consommateur si correctement régulé.
Autres exemples
En plus des postes détaillés ci-avant, d’autres stratégies représentent des économies d’énergie potentielles : pompes et circulateurs, consommations saisonnières parasites, calorifugeage des réseaux, ventilation (notamment la nuit), etc. En tout état de cause, ce ne sont que des exemples par rapport au large éventail de solutions potentielles.
Evaluation du plan de rénovation
Qui dit rénovation dit coûts associés, or le chiffrage est complexe, et à circonstancier à l’échelle de chaque bâtiment en tenant compte de nombreuses subtilités. A la suite de l’audit énergétique effectué par nos équipes, TERAO livre une synthèse des améliorations à apporter avec chaque action à mettre en œuvre. Chacune d’elle est assortie des indicateurs suivants :
- Économies d’énergie ;
- Économies financières associées ;
- Investissements estimés ;
- Temps de retour sur investissement ;
- Émissions de CO2 évitées.
Les coûts estimés sont des ordres de grandeur qui permettent d’affiner l’enveloppe, et jouent un rôle prépondérant dans l’arbitrage et la prise de décision.
TERAO dispose de très nombreux retours d’expérience en efficacité énergétique, aux niveaux national et international et sur tout le cycle de vie des bâtiments. Les parcs et patrimoines sur lesquels nous intervenons en tant qu’AMO DEET présentent une grande diversité en termes de taille, de typologie, d’état technique et architectural. Au terme d’études au cas par cas, ou à l’échelle d’un ensemble patrimonial, nous identifions rapidement et de manière fiabilisée les CAPEX et OPEX, afin de dimensionner les packages de rénovation énergétique les plus pertinents.
