En conception de bâtiment neuf ou rénové comme en exploitation, le commissionnement est une démarche devenue centrale pour garantir l’atteinte des performances énergétiques recherchées, a fortiori au vu des exigences du Dispositif Eco-Energie Tertiaire et pour répondre aux enjeux de crise énergétique et climatique et de sobriété. Le commissionnement est de plus en plus exigé par les certifications environnementales, mais constitue aussi une démarche utile en soi avec un fort ROI, qui s’appuie sur une expertise de haut niveau technique et présente de nombreux gains et avantages pour les projets immobiliers. Rôle du commissionnement dans la maîtrise des performances énergétiques, gains économiques, méthodologie : nous vous expliquons tout dans cet article.
Performances conventionnelles versus performances réelles : quels deltas et sources de dérive ?
Les acteurs de l’immobilier ont souvent l’occasion de constater, voire de s’étonner, du delta entre les performances conventionnelles et les performances réelles des bâtiments. D’où viennent ces deltas, par exemple assez flagrants lorsque l’on observe, au cours d’une Due Diligence, des consommations énergétiques tout aussi élevées que la moyenne du parc sur des actifs certifiés HQE et/ou BREEAM, parfois aux plus hauts niveaux ? Il existe deux sources principales d’explications à ce phénomène :
• Les consommations réelles d’énergie divergent nécessairement des consommations conventionnelles, telles que réputées prévues dans le cadre de calculs de conception, qui n’intègrent que les usages réglementaires et non tous les usages ; les scénarios d’occupation théoriques retenus en conception peuvent également être différents des conditions d’usage réel (densité et plages horaires d’occupation…)
• Les consommations réelles d’énergie dépendent aussi de la qualité de l’ensemble des process post-conception (où sont fixées les consommations prévisionnelles conventionnelles) : qualité d’exécution, qualité fonctionnelle et technique des systèmes mis en œuvre ainsi que des organes de pilotage… et capacité de l’exploitant à tirer le meilleur parti des équipements fournis ! De ce point de vue, des systèmes très performants mais mal pris en main car trop complexes, mal suivis et régulés par l’exploitant… ne donneront jamais satisfaction et la conséquence se traduit par une envolée de la facture énergétique (et des émissions carbone associées) ainsi qu’une baisse du taux de satisfaction des utilisateurs. Ces derniers, également, sont souvent mal formés et informés sur les meilleurs usages à adopter (si tant est que ces derniers soient compatibles avec la vision des concepteurs).
Comment le commissionnement évite-t-il ces déconvenues et les surcoûts associés ?
Le Commissionnement, couramment abrégé « Cx », représente l’ensemble des tâches pour mener à terme une installation neuve ou rénovée afin qu’elle atteigne le niveau de performance contractuelle attendu, et faire en sorte que le bâtiment consomme en exploitation ce qui était réellement prévu en conception. Il a pour but de créer les conditions pour atteindre et maintenir ces performances et objectifs de consommation, à savoir la fixation d’objectifs rigoureusement définis, le paramétrage des équipements techniques et des tests à la mise en œuvre et à la livraison, la mise à disposition de la documentation et des instructions d’utilisation pour la maintenance et les utilisateurs, incluant la formation des intervenants.
Une fois le bâtiment livré, le potentiel de performances réelles est maîtrisé, et l’exploitant détient alors toutes les clés pour comprendre le fonctionnement des équipements, les fiches techniques, les contacts éventuels des entreprises…
Le « Cx » est ainsi la réponse méthodologique et experte reine aux deux sources de dérives identifiées ci-dessus, et aux autres sources de dysfonctionnement susceptibles d’intervenir. C’est le meilleur moyen de s’assurer qu’un bâtiment respecte bien ses objectifs et sa trajectoire DEET réglementaire (le DEET s’imposant à l’existant mais aussi au neuf d’ici 2023 !).
En résumé, le commissionnement agit d’une part sur :
• L’efficacité des systèmes du bâtiment, composé d’équipements évidemment performants et de bon rendement, avec une attention toute particulière portée sur le confort thermique des locaux, mesuré à la réception. Les régulations sont optimisées en ayant en tête les objectifs contractuels dûment établis. Les températures de consigne dans les locaux sont également optimisées, la pertinence du dimensionnement des équipements examinée.
• La maintenabilité : l’accessibilité des équipements pour la maintenance notamment, est particulièrement regardée (ce qui nécessite d’être pris en compte dès la conception), ainsi que celle des équipements techniques. Des tests sont réalisés en cours et en fin de chantier, ainsi que l’analyse des données GTB, et des mesures ciblées en exploitation (consommations, débit d’air, températures, CO2…)
Comment se déroule une mission d’AMO Commissionnement ?
Le rôle du Commissionneur est d’organiser, mener, et vérifier la conception, l’exécution, et la mise en service des installations et des équipements. Ce tiers de confiance permet de faciliter la communication entre le maitre d’ouvrage, la maitrise d’œuvre, l’entreprise et l’exploitant pour s’assurer que les systèmes sont installés et fonctionnent conformément aux exigences programmatiques formulées par le maitre d’ouvrage.
Ci-dessous la méthodologie type suivie par TERAO dans le cadre de ses missions de commissionnement :
| Phase conception |
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• Définition et suivi des objectifs performanciels, de maintenabilité, accessibilité, de consommation, à atteindre : ce sont celles de la MOA mais intégrant aussi les exigences du propriétaire du projet • Rédaction d’un plan de commissioning, qui va cadrer la démarche tout au long du projet, lister les différents intervenants, ainsi que les tests prévus à la fin. • Analyse des documents de conception • Caractérisation de la performance : est-elle en phase avec les objectifs ? • Validation de spécifications fonctionnelles et analyses fonctionnelles en conception |
| Phase réalisation |
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• Analyse des documents d’exécution du propriétaire du projet • Suivi des objectifs • Définition des tests fonctionnels et rédaction de protocoles. On note point par point les tests réalisés en phase chantier • Supervision des tests |
| Mise en exploitation |
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• Supervision de la formation de l’exploitant, qui participe idéalement aux tests de fin de chantier • Suivi des consommations • Supervision de tests saisonniers • Préconisation d’actions correctives si besoin. |
Des gains et des avantages bien établis et documentés
TERAO est membre de, et participe, aux travaux de différentes associations et instances expertes en efficacité énergétique et en commissionnement :
L’AEE, Association of Energy Engineers dont nous sommes membre du groupe de travail France (regroupe les acteurs majeurs du commissionnement en France) dédié au commissionnement et à l’efficacité énergétique dans le bâtiment
L’AICVF, Association des Ingénieurs et techniciens en Climatique, Ventilation et Froid, fournit une veille technique et consolidation des connaissances métiers diffuses, afin d’accompagner la profession vers des choix techniques pertinents
Projet MPEB de la Fondation Bâtiment Energie, dont nous sommes contributeur sur un projet de recherche sur 24 mois mené par le CSTB permettant de mettre au point les méthodes et outils pour la mesure des performances du bâti et des systèmes
L’ensemble des acteurs et des bénéficiaires de cette démarche formulent un fort consensus sur les gains qu’elle procure :
Des gain économiques importants
On peut penser, à tort, que le Cx constitue une charge supplémentaire en termes de coût : c’est en réalité une source d’économies importante avec un fort ROI. En effet, on observe à la suite des missions de commissionnement une réduction notable des contraintes budgétaires liées aux aléas suivants :
A titre d’exemple et en prenant le cas d’un bâtiment moyen de 10 000 m², le commissionnement permet de réaliser une économie d’énergie de 20% en suivant un scénario tout à fait réaliste, ceci permettant de rentabiliser la mission en moins d’un an. Et ce d’autant plus que les coûts de l’énergie augmentent ! Les gains potentiels se chiffrent à plusieurs dizaines d’euros au m² / an.
Le respect des spécifications techniques des performances énergétiques
Il ne suffit pas de se donner un objectif en conception, il convient de s’engager à le tenir. Avec le Décret Tertiaire en vigueur, on ne peut plus désormais ignorer les obligations de performance énergétique.
Concevoir un bâtiment très performant, labellisé ou non, ne garantit pas in fine l’atteinte des niveaux de consommation escomptés en conception : seul le commissionnement le permet.
Le commissioning constitue à cet égard un levier majeur pour des démarches tels que les Marchés Globaux de Performance ou les Contrats de Performance énergétique.
Des équipes qui fonctionnent, des équipements bien réglés et correctement maintenus.
La réalisation des OPR, Opérations Préalables de Réception, sont souvent réalisées dans l’urgence, a minima, sans objectif de performance intrinsèque à valider. Les acteurs (BET, entreprises) ne budgètent souvent pas le temps voire ne disposent pas de l’expertise ou n’ont pas toujours intérêt, à réaliser les OPE de manière approfondie dans une optique performantielle. C’est ce qu’apporte le Commissionneur, acteur expert et indépendant au service du MOA ou de son client. Au travers de la mission de Cx, les tests de fin de chantier sont réalisés avec tout le soin qu’ils requièrent, et le commissionnement apporte ici une forte valeur ajoutée.
La prise en main rapide et efficace par un exploitant bien formé, maitrisant les installations et disposant de la documentation nécessaire.
L’agent de commissionnement exige, dans le cadre de sa mission :
L’intégration le plus tôt possible de l’exploitant dans le projet, a minima lors des tests de fin de chantier ;
La mise en place d’un plan de formation, coordonné avec la MOEx, exigé dans le cadre des marchés ;
La remise de documents d’exploitation complets en fin de chantier.
Confort, qualité de l’air, et réduction des plaintes des occupants.
Le commissionnement permet d’anticiper un certain nombre de critères et de problématiques d’exploitation, comme la régulation du taux de CO2 à l’intérieur du bâtiment par exemple.
En améliorant les performances durant la phase exploitation, le Cx permet d’améliorer la réputation du bâtiment et garantit une meilleure qualité sanitaire dès la conception, d’où une moindre sollicitation de l’exploitant par les utilisateurs, et une meilleure satisfaction globale à l’usage.
Plus de satisfaction client pour les architectes, les maîtres d’œuvre et les entreprises
La satisfaction client est améliorée par différents leviers grâce une méthodologie qualitative de commissionnement :
Le Commissionnement chez TERAO
Le Pôle Exploitation durable de TERAO effectue des missions de Commissionnement sur les périmètres CVC Plomberie, éclairage, GTB, ENR, ceci intégrant le comptage.
Plusieurs personnes au sein des équipes de TERAO détiennent les accréditations CMCP et CMVP, indispensables pour la mise en place d’une démarche de commissionnement, soit de manière volontaire de la part du Maître d’Ouvrage, soit dans le cadre de certifications et de labels intégrant un volet Cx tels que LEED, BREEAM, HQE et EFFINERGIE pour l’atteinte de certains niveaux.
Nos équipes ont par ailleurs développés divers outils experts au fil des années et des opérations immobilières :
TERAO utilise également divers outils de mesure que nous possédons en grand nombre et déployons sur les projets, notamment pour les débits d’air, la température, les Lux et la consommation d’énergie.
Nos références de projets de commissionnement
LUMA : 0 énergie
Audits énergétiques de 3 bâtiments comprenant des de lieux d’exposition et une partie hébergement
Palais de justice de Lisieux
AMO commissionnement pour la réhabilitation d’un bâtiment industriel en tribunal de justice
Ambassade des Émirats Arabes Unis et de la Résidence de l’ambassadeur – Maroc
Dans le cadre de la constructionneuve de l’Ambassade des Émirats Arabes Unis et de la Résidence de l’ambassadeur au Maroc, Terao a réalisé la mission de Commissioning LEED
Maison LVMH Arts-Talents-Patrimoine – Paris
Certification HQE Bâtiments Tertiaires, LEED BD+C, Label Effinergie Rénovation Label Accessibilité et Suivi en exploitation de Maison LVMH Art – Talents – Patrimoine
Le Magnum – Bureaux BREEAM, OsmoZ et Effinergie – Levallois-Perret (92)
AMO/MOE Certification BREEAM, Label OsmoZ et Label Effinergie Rénovation
