Des attentes inédites de performances immobilières durables
Des attentes de performances environnementales réelles, à des niveaux en rupture avec les cadres et réglementations précédents, s’imposent désormais aux projets immobiliers.
A ce titre, la décennie 2020 – 2030 constitue une période critique d’alignement des pratiques des acteurs, quelle que soit la nature des projets immobiliers, même si les performances attendues sont différentes pour le tertiaire et pour le résidentiel, le neuf et la rénovation.
Ces performances réelles attendues, en particulier sur les consommations énergétiques et les émissions carbone, font à la fois l’objet de réglementations nouvelles et assez largement disruptives, et l’objet d’attentes pressantes en termes d’alignement et de reporting RSE / ESG, selon les typologiques d’acteurs concernés.
RE2020, CRREM, Taxinomie : de nombreux cadres à respecter
Ainsi, en sus de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) et du Dispositif Eco-Energie Tertiaire (DEET), des directives et des outils liés à la Responsabilité Sociétale des Organisations et des Entreprises (RSO / RSE) structurent désormais le cadre des performances des promoteurs, investisseurs, propriétaires, exploitants d’actifs immobiliers… :
Taxonomie Européenne, Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), réforme à court terme du marché carbone européen… : l’Europe donne largement le « la », et les pratiques doivent in fine toutes converger vers la neutralité carbone à horizon 2050, et tout faire pour contribuer à contenir le réchauffement climatique sous les 1,5° ou 2°.
Dans ce contexte, et si l’on s’en tient à la thématique centrale des émissions carbone qui sont conditionnées par l’approvisionnement et les performances énergétiques des enveloppes et des systèmes des bâtiments, puis par leur usage, et dépendent donc de leur conception puis de leurs modalités d’exploitation, quels sont les outils clef d’ingénierie pour des projets immobiliers réellement performants ?
Si l’on s’attache au vaste périmètre de la rénovation, qui est l’enjeu majeur de l’immobilier durable (rareté du foncier et des ressources aidant, le neuf même performant ne représentant que 2% environ de renouvellement du parc par an), des démarches incontournables se distinguent.
Dimensionner et garantir la conformité d’une rénovation aux trajectoires CRREM et DEET
Une fois établies les Trajectoire DEET et CRREM d’un bâtiment, comment s’assurer que le projet les respecte jusqu’à la livraison puis en phase d’exploitation ?
Deux démarches clef sont d’ores et déjà en cours de déploiement de plus en plus massif :
- la Simulation Energétique Dynamique (« SED »)
- le Commissionnement des équipements techniques (« Cx »).
Ces méthodes d’ingénierie ne pas toujours spontanément identifiées par les porteurs de projets et les concepteurs. Elles sont néanmoins centrales pour parvenir aux résultats visés et respecter les nouvelles exigences.
Nous souhaitons donc ici souligner l’intérêt de ces deux outils méthodologiques, moins connus du « grand public de l’immobilier » que l’Analyse de Cycle de Vie par exemple, associée spontanément et à juste titre à la question fondamentale de l’évaluation des impacts carbone et environnementaux des matériaux de construction.
En effet, l’enjeu pour tout projet de rénovation (en particulier assujettie aux exigences du DEET, mais par extension, tout projet d’amélioration de l’existant), est à la fois d’appréhender très précisément l’état initial en termes de consommations énergétiques, et de pouvoir évaluer de manière fiable le plan de travaux envisagé, pour s’assurer de sa conformité avec les obligations du DEET (40% d’économies d’énergie d’ici à 2030 par rapport à l’année de référence considérée). L’écueil majeur dans les quelques années à venir étant, pour le propriétaire, d’être amené à « payer deux fois », si des travaux complémentaires de mise en conformité étaient rendus nécessaires d’ici 2030 alors qu’ils pouvaient être embarqués dans le projet de rénovation initial.
Ajoutons que désormais, les projets tertiaires neufs soumis à la RE2020 devront eux aussi démontrer qu’ils respectent les exigences du DEET en 2030 ! Leurs propriétaires et leurs concepteurs doivent donc avoir dès maintenant cet objectif de moyen terme en ligne de mire.
La Simulation Energétique Dynamique, une modélisation experte des performances réelles
La SED donne aux MOA et MOE une capacité inestimable à évaluer très finement les performances énergétiques futures réelles, et donc la conformité réglementaire et performancielle de différents scénarios de travaux, ainsi que les CAPEX/OPEX associés (les OPEX devant une donnée clef en analyse en coût global au vu du prix de l’énergie). Rappelons au passage ce qui est plus qu’une nuance : dans le cadre de la RT2012 ou de la RE2020, et des labels et certifications, la performance est principalement évaluée de manière conventionnelle et sur la base d’une prise en compte restreinte d’usages énergétiques.
La SED est une modélisation fine 3D du bâtiment, de son enveloppe et de ses systèmes, et de ses scénarios d’usage, et offre ainsi une image fiabilisée du comportement futur réel des ouvrages, incluant des scénarios réalistes d’usages, et permet de mener une démarche de conception performancielle. En outre, et ce n’est pas le dernier de ses avantages, elle permet d’ajuster en temps réel l’appréciation précise des performances futures : au gré de l’avancement de la conception, et des variantes envisagées, ce modèle numérique fiable et détaillé permet de contrôler l’alignement du projet avec ses objectifs, et d’identifier les sources de dérive, ce qui est vrai aussi en phase d’exécution, pendant laquelle les variantes proposées par les entreprises peuvent ainsi être appréciées à l’aune de leurs impacts sur la performance future en exploitation.
Outil expert autrefois réservé aux projets les plus « vertueux » et exigeants, la SED s’impose désormais comme un outil incontournable dans un monde où les projets immobiliers doivent s’engager vers des performances exigeantes et réelles. La SED est mise en œuvre par des experts en modélisation énergétique et bioclimatique.
Le Commissionnement, outil de maîtrise avancé des performances des bâtiments
Qu’en est-il du Commissionnement ? Le Commissionnement (« Cx ») est un outil parfaitement complémentaire, méthodologique et opérationnel, à la SED, pour garantir des performances réelles en exploitation. Si la SED modélise et fiabilise les choix de conception, le Cx établit le cadre initial et les protocoles de mesure et de vérification à respecter pendant la mise en œuvre, et assure un parfait « tuilage » entre la livraison et la mise en exploitation : il prévoit, outre la vérification très précise des performances requises par les entreprises pendant l’exécution, la bonne prise en main de la gestion technique du bâtiment par son exploitant au moment de la livraison, et chacune de ces phases est essentielle, aucune ne revêtant de caractère accessoire, lorsque l’on vise des objectifs performantiels.
